Origenes y caracteristicas de la propiedad horizontal 

Aunque algunas de sus características provienen de la antigua ley romana, la primera referencia legal escrita a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como el "Código de Napoleón". En su artículo 664, este código regulaba el caso en el que . "... diferentes pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios" y establecieron una serie de reglas imperfectas sobre los deberes de esos propietarios con respecto a las mejoras y el mantenimiento del edificio. Con base en este artículo, los comentaristas y la jurisprudencia comenzaron a elaborar

las teorías sobre la naturaleza de este tipo de propiedad común, y desde entonces muchos códigos civiles aprobados en diferentes países incorporaron el concepto de una forma u otra.

La característica básica de la propiedad horizontal, tal como se entiende comúnmente en la actualidad, es la mezcla entre la propiedad individual y la propiedad común. Las porciones que se utilizan de forma privada (los apartamentos u oficinas) son de propiedad individual, pero todas las partes comunes (suelo, paredes externas, vestíbulos, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetas a la propiedad colectiva de todos los propietarios de el edificio. Lo que los propietarios poseen en un régimen de propiedad horizontal es un paquete de derechos de propiedad que implica el uso exclusivo de sus apartamentos u oficinas y el uso no exclusivo de las partes comunes del edificio, y estos derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender los derechos sobre las porciones de propiedad individual sin imponer los derechos sobre las partes de propiedad colectiva, o viceversa.

La naturaleza particular de la propiedad horizontal ha dado lugar a la interpretación de que el objeto sobre el que se ejercen los derechos de propiedad es una combinación de partes individuales y comunes conocida como "unidad funcional" (unidad funcional). Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente diferente del tipo de propiedad ejercida por una sociedad cooperativa, que asigna apartamentos a sus diferentes miembros pero conserva todos los derechos de propiedad sobre la cabeza de un único propietario (que es la sociedad misma ) También es diferente del concepto de "propiedad comunal" o "condominio", donde todos los propietarios poseen todo y el uso exclusivo de ciertas partes del edificio proviene de un

arreglo contractual.

En la institución de la propiedad horizontal, todas las decisiones relativas a las partes comunes son tomadas por una entidad conocida como "consorcio de propietarios", que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. La forma en que opera este consorcio se establece mediante una "regulación de copropiedad y administración" (reglamento de copropiedad y administración) y mediante normas jurídicas generales. Por el contrario, las decisiones relativas a las piezas de propiedad individual son tomadas por los propietarios individuales, aunque están sujetas a una serie de restricciones basadas en las normas generales de la ley de propiedad y los derechos específicos otorgados al consorcio de los propietarios.