LAS NORMAS DE CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Indudablemente la mayor parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la administración, son originados por el incumplimiento de estas normas de convivencia, y el manejo de dichos conflictos en etapa de conciliación, corresponde precisamente al Administrador, o a los órganos administrativos de la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades competentes.
La función del administrador incluye necesariamente, como la de todo lider, educar a su comunidad para minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes.
Esta página contiene algunas normas básicas y otras sugerencias de utilidad.
El pacto de convivencia implica el acuerdo, entre las personas, que garantice la convivencia.
La convivencia nace de la necesidad, según Hobbes, de dar orden al caos inicial en donde no hay derechos ni orden, la guerra entre todos, lo cual lleva a plantear una necesidad de buscar la conservación y bienestar, para lo cual las personas acuerdan limitar sus libertades, reconocer una autoridad y , obviamente, unas normas.
Las implicaciones de un contrato social, como se ha llamado a través dela historia, se hacen manifiestas en la creación del Estado como un ente regulador de las relaciones de convivencia, mediante la promulgación de normas que permitan delimitar las libertades y reconocer los derechos de los ciudadanos.
La convivencia en la propiedad horizontal pretende que mediante la promulgación de ciertas normas reconocidas por los residentes, reglamento, manual de convivencia, se logre poner limites a las acciones de las personas, de manera que ello proteja los derechos de los demás ciudadanos que residen en la copropiedad, de manera que estas normas fijadas por consenso permitan el establecimiento de una convivencia pacifica en las relaciones que se dan en toda copropiedad, como consecuencia de la vida en comunidad dentro de un inmueble y la aparición consecuente de conductas humanas de todo tipo.
El establecimiento de normas de convivencia en las copropiedades permitirá que las copropiedades sean sitios donde se reconozca al otro en toda su dimensión y con las limitaciones que implica el reconocimiento del otro de manera integral.
La discrepancia es un elemento permanente en la vida en comunidad, de ahí que sea importante, en aras de la convivencia, el reconocimiento de la discrepancia como u proceso social que puede ser atendido por la voluntad de las partes, de manera que se mantenga la armonía en la vida dentro de las copropiedades. El hecho de que se presenten discrepancias no debe entenderse como una situación inmodificable, sino como la oportunidad de no dejar caer las relaciones interpersonales en un estancamiento, que mueva a crecer, a cambiar y a enfrentar todos los desafíos que presenta la vida en las copropiedades.
CÓMO EDUCAR A LA COMUNIDAD:
Primero, debemos responder a una pregunta: ¿Es necesario educar a la comunidad en los edificios de Propiedad Horizontal? ....... Naturalmente que si. No importa el estrato socio - económico, ni el nivel cultural de los habitantes, siempre encontraremos, en mayor o menor grado, personas que por falta de cultura o información incumplen las normas, y solo una labor paciente y perseverante de educación logrará que cambien sus hábitos.Para ello es conveniente acudir a las circulares periódicas, elaborar manuales y resúmenes del Reglamento y de las Leyes de propiedad Horizontal, fijar carteles y recortes relacionados en las carteleras, organizar foros y mesas de discusión, y por último involucrar a la comunidad entera en esas campañas, para que sea la misma comunidad quien exija a sus vecinos el respeto por las normas.
Es conveniente también aclarar algunos malos entendidos o equivocadas interpretaciones populares respecto a los "derechos": es corriente, por ejemplo, que algunas personas utilicen sus garajes para acumular trastos, muebles, herramientas y otros objetos, aduciendo que es su propiedad, porque desconocen las normas de uso restrictivo que rigen en estos casos, y son incapaces de entender las molestias que ocasionan a toda la comunidad con el estado de desorden y mala presentación que causan sus costumbres. Una lectura atenta del reglamento, puede aclarar muchas dudas. (y vale la pena resaltar que la mayor parte de los copropietarios no se han tomado jamás el trabajo de leerlo). En algunas copropiedades hemos obtenido grandes beneficios organizando concursos y cursillos tendientes a que toda la comunidad conozca el reglamento.
DERECHOS Y DEBERES:
"Tu derecho a extender tu puño termina donde comienza mi rostro"
Provervio Chino
Los principales derechos en la Propiedad Horizontal, ademas de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien privado, (Apartamento, oficina, Local u otros) y de todas las áreas comunales de la copropiedad. Tanto los derechos como los deberes podemos conocerlos en el "Reglamento de Propiedad Horizontal" de cada una de las copropiedades, y en las leyes que regulan la materia. (En Colombia: LEY 675 de Agosto 3 de 2001 )
Encontramos entonces, que cada propietario tendrá sobre su unidad Privada un derecho de dominio exclusivo, por lo que puede vender, enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad privada, (Apartamento, local, oficina, etc.) a cualquier título. Existen, sin embargo, limites a este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos, especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que fue construido el inmueble. De esta forma, si Usted adquirió un apartamento en un Conjunto residencial, no puede destinarlo a oficina o local comercial.
También el propietario tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunales, (Ascensores, Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos, escaleras, etc.) siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás propietarios. Por esa razón, no pueden utilizarse los pasillos como lugar de juegos, o para estacionar bicicletas, motos o vehículos, ni se pueden usar los parqueaderos, (Aunque en algunos casos sean Propiedad Privada) como depósito de materiales, muebles y cachivaches.
Otro derecho de los propietarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se debe insistir mucho, exigir permanentemente el cumplimiento de las más elementales normas de educación, y perseguir a aquellos incivilizados que arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que se creen con derecho a utilizar las zonas comunales o públicas cono "sanitario" de sus mascotas. Igualmente a quienes conservan costumbres provincianas como utilizar las ventanas o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras, con lo cual se presenta un patético aspecto de barrio de "invasión".
En pocas palabras es necesario que toda la comunidad comprenda que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos, garantizan la valorización de la propiedad, etcétera. Como puede observarse, son razones prácticas.
La Constitución aboga por la protección de los derechos a la vida, a la seguridad, a la tranquilidad y a la intimidad, entre otros que, precisamente, fueron violentados por el presunto agresor del suceso en referencia.
ESTE CASO OBLIGÓ A RETOMAR EL TEMA DE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL ¿HAY FALLAS EN LA LEGISLACIÓN?
No es la falta de legislación la que ocasiona estos hechos, ya que además de la Corte Constitucional tenemos previsiones con relación al deber de las personas, entre ellas, la Ley 675 del 2001 o de Propiedad Horizontal, los códigos de policía y las normas ambientales, entre ellas las que limitan y obligan a mitigar el ruido.
RECORDEMOS LOS DEBERES
Están el respeto de los derechos de los otros, no producir sonidos ni ruidos que superen los decibeles permitidos (en zonas residenciales 65 decibeles en horas diurnas y 45 de noche), usar los bienes y servicios comunes, y los bienes privados con las limitaciones establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal e internos.
Las normas contemplan sanciones y medidas correctivas para los infractores, sin perjuicio de las acciones judiciales, en ciertos casos.
¿QUÉ SE DEBE HACER?
Cuando una persona ocasiona ruidos intolerantes está violando los reglamentos. Por eso, es obligación de los órganos de administración imponer las sanciones y, si es el caso, el administrador debe ir a la policía y a las autoridades judiciales.
Algunas veces los vigilantes deben colaborar con los afectados para solicitar a los infractores que bajen el volumen o llamar a la policía, que está obligada a acudir.
¿QUÉ RESPONSABILIDAD LE CABE AL ADMINISTRADOR O A LA INMOBILIARIA?
Debo insistir en que los ciudadanos también tienen que comprometerse y no ser indiferentes. El administrador, por su parte, debe hacer que se cumplan las normas y las medidas que rigen la propiedad horizontal, tratar de solucionar conflictos y sancionar, y en casos extremos acudir a la fiscalía y las autoridades penales.
Las inmobiliarias y las personas que arriendan deberían ser más cuidadosas y saber a quién le arriendan, y averiguar antecedentes.
Las inmobiliarias y las personas que arriendan deberían ser más cuidadosas y saber a quién le arriendan, y averiguar antecedentes.
OBLIGACIONES
Como toda comunidad, el hecho de vivir en propiedad horizontal implica respetar una serie de normas estipuladas en la Ley 675 del año 2001, diseñada para organizar este tipo de estructuras vecinales y asegurar una mejor convivencia para todos. Todas las personas que deciden vivir en un apartamento, sea propio o arrendado, deben cumplir con esta normativa.Entre las obligaciones destacan:
1. Usar la propiedad de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.
Omar Cortés explica que en temas de convivencia, una vez establecida la propiedad horizontal y el consejo de administración, éstos tienen la obligación de estructurar un reglamento de propiedad horizontal en el que se rijan los derechos y deberes de los residentes. Éste varía según la estructura de cada conjunto y debe ser entregado a cada propietario a la hora de su establecimiento en el lugar.
En este reglamento se establecen, entre otros temas:
1. Las horas y los días permitidos en los que los residentes pueden hacer ruidos fuertes.
2. El uso de cada una de las áreas comunes y su obligación en el mantenimiento y conservación.
3. Reglas de uso de parqueaderos, bicicleteros y depósitos.
4. Las sanciones para el desacato de cada norma.
5. Uso de ascensores.
Respecto a las sanciones, éstas se instauran cuando se crea el reglamento de cada conjunto, previo acuerdo de la mayoría de las partes. Varía según el estrato y rango de la cuota de administración, informa Cortés.
ALGUNAS PROHIBICIONES COMUNES:
Relacionamos ahora algunas de las principales Prohibiciones, que son comunes en los reglamentos de Propiedad Horizontal y Reglamentos Internos:- Está Prohibido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación.
- Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales. En esos casos, por lo general el reglamento, o la Asamblea General dictarán las normas respectivas sobre estilo, tamaño, etcétera.
- Está Prohibido usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para estacionar bicicletas o colocar enseres no autorizados, por las incomodidades que esto produce a los transeúntes y por el riesgo de accidentes. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticas producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso para el cual fueron destinadas".
- Está Prohibido utilizar los parqueaderos como lugar de juegos o reunión. Es obvia esta prohibición, por los riesgos de accidente que puede causar.
- Está Prohibido usar los parqueaderos como depósitos, para almacenar muebles, enseres, materiales de construcción, etcétera, no solo por el aspecto de desaseo y desorden que se produce, sino por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y la aireación, y aumentar el peligro de incendios, en sitios donde se acumulan gases y materiales inflamables.
- Está prohibido usar los parqueaderos para lavar los autos o someterlos a reparaciones mecánicas. Esto por que además de producir desaseo y contaminación, representa riesgos para la seguridad. Naturalmente, se pueden efectuar las reparaciones urgentes, como el cambio de una llanta, o la carga de una batería, lo cual es diferente a convertir el parqueadero en taller.
- Está prohibido instalar o utilizar equipos o maquinaria que interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse sanamente
- Está prohibido colocar a alto volumen los radios, equipos de sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el programa de TV que nosotros preferimos y a la hora que nosotros queramos. Esta mala costumbre es una de las quejas más frecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy poca consideración y respeto por los demás. Por la misma razón, existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás. Existen también normas muy claras sobre la tenencia de Mascotas, que por ser un tema que genera enormes controversias.
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