REVISOR FISCAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La figura ha sido diseñada como su nombre lo indica con el objeto de realizar el
seguimiento indicado a los requerimientos legales y estatutarios de manera
oficiosa sin que se necesite de autorizaciones o de procedimientos engorrosos,
paquidérmicos y antojados.
Fundamentar sus actuaciones por medio de la generación de informes de gestión
adecuados, dar fe pública de los resultados contables y acompañar a las unidades
en la gestión transparente de sus recursos.
Existe todavía una objeción ante el hecho de tener que ser contador titulado o no
para poder ser revisor fiscal, en mi concepto esta controversia no tiene asiento hoy
en día, ya que cualquier persona que desee demostrar su calidad profesional para
siquiera postularse para el cargo debe probar que ha terminado sus estudios, que
se ha graduado, que cuenta con tarjeta profesional vigente, de lo contrario no hay
posibilidad de que se le nombre en dicho cargo que no es Ad-Hoc, es un cargo
con pago de prestaciones o de un salario y que las personas de las juntas no van
a nombrar a un estudiante o una persona que simplemente diga conocer de
principios de contabilidad.
Obligatoriedad de contar con un revisor fiscal.
Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con revisor fiscal, contador público (titulado)*, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la Asamblea General de propietarios.
El revisor fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Restricciones estas que no son caprichosas, se extraen de las inhabilidades establecidas en la Ley 43 de 1990 (Art. 48 a 50), Ley 675 de 2001 y aquellas que operan en general para las sociedades comerciales (Art. 205 Código de Comercio).
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la Asamblea General de propietarios. En este caso, el revisor fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
*(Nota: La expresión “titulado” fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en Sentencia C-670 de 2002, insisto en que esta acotación no es necesaria típico caso de la legislación colombiana de usar el tiempo en generar cambios infructíferos, ¿quién elegirá un contador que no es contador?).
Funciones
Al revisor fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la normatividad vigente.
Debido a los comentarios anteriores es importante acotar, que para los conjuntos de propiedad horizontal de uso exclusivamente residencial, la asamblea de copropietarios puede a su elección primero incluir en sus estatutos la figura de un fiscalizador de la gestión, al ser potestativo la figura igualmente puede ser sencillamente un fiscal sin títulos ni experiencias anteriores, como un acompañante de la gestión, como puede ser un revisor fiscal contador titulado, eso según considere necesario.
En este caso para este funcionario tampoco se rigen las normas generales de las figuras de propiedad horizontal de uso comercial o mixta, es decir que este funcionario si puede habitar en el conjunto, si puede ser familiar de habitantes del conjunto, no tiene entonces restricciones.
Aun así no se puede entender que el funcionario escogido sea entonces persona de derechos del tipo contable, bien puede asistir a las funciones que encarguen los estatutos de la propiedad horizontal, no sin olvidar que no puede realizar funciones acordes a la actividad contable como lo pueden ser suscribir estados financieros, suscribir o conceptualizar sobre balances generales y demás figuras de la contabilidad en general, incluso la DIAN (Dirección de Impuestos y Adunas Nacionales) se pronunció en el concepto 21887 de abril de 2005 y señalo que la discrecionalidad del nombramiento de revisor fiscal que se hace en los conjuntos residenciales sujetos a la propiedad horizontal de uso netamente residencial, no obliga a que se firmen por un profesional las declaraciones tributarias que presenten y mucho menos que presentadas sin firma estén sujetas a sanciones o declaraciones de no presentación. Para quedar aún más claros, si la propiedad horizontal decide nombrar un fiscal que no cuenta con la calidad de contador, debe aclararle que se abstenga de firmar documento alguno de carácter contable so pena de dejarle sin validez alguna acorde al concepto 37 de febrero de 2018 de la CTCP.
Algunos casos que con alguna frecuencia se presentan o consultan sobre las inhabilidades para ser nombrado revisor fiscal son:
2) No es considerada una violación a la norma positiva aquella en la que se presenta que el contador público sea auditor externo de un edificio sujeto a la norma de propiedad horizontal.
3) No podrá formar parte del consejo de administración quien hubiere actuado en periodo anterior como revisor fiscal, esto con base en el precepto para contadores que exige que pase como mínimo un año de la gestión para la cual fue encomendado.
4) No es recomendable que un miembro de junta directiva se posesiones como revisor fiscal inmediatamente sale del cargo, se recomienda dejar pasar un tiempo prudente ya que se puede convertir en juez y parte de su gestión.
5) En las copropiedades debe quedar claro que el revisor fiscal tiene que mantener absoluta independencia respecto de las actuaciones de la administración, no podrá participar en las decisiones administrativas, ni mucho menos ejecutarlas, ni tampoco en la elaboración de información contable la cual es una responsabilidad únicamente de la administración.
6) La inasistencia del revisor fiscal a la asamblea general de copropietarios no invalida ni es motivo para que esta se retrase, no obstante que debe considerarse que el revisor está en la obligación de rendir su informe en los términos que ya hemos revisado.
7) Es común que en los conjuntos residenciales se cite al revisor fiscal como tercero incidental, esto lo ha aclarado el CTCP por medio de su concepto 814 de noviembre de 2017 indicando que el revisor puede participar en las discusiones del consejo de administración y en el comité de convivencia, siempre y cuando se solicite su intervención, se deduce que de no estar invitado por las partes no puede intervenir, aunque sería raro que alguna de las partes no le convocara.
Del periodo de revisor fiscal.
Es potestad de la asamblea de propietarios su elección y la duración del ejercicio de su periodo como revisor fiscal estará sujeto a los estatutos y en caso de que no aparezca debidamente regulado, el periodo se entiende por un (1) año.
La renuncia en caso de no poder terminar el periodo para el cual ha sido elegido el revisor fiscal la debe presentar ante el mismo órgano que le ha elegido, siempre vigilando que su sucesor sea nombrado en un plazo no mayor a 30 días, para lo cual en caso de no presentarse dicho nombramiento, deberá dar notificación a la alcaldía respectiva a fin que sea inscrito su retiro en el certificado de existencia y representación legal de la copropiedad.
Funciones del revisor fiscal
El revisor fiscal debe realizar como mínimo las siguientes funciones y aquellas que se establezcan en cada estatuto de propiedad horizontal.
1) Cerciorarse de que las operaciones realizadas por la administración se ajusten a los estatutos de la copropiedad, a los reglamentos de propiedad horizontal y a las decisiones de la asamblea de propietarios y del consejo de administración.2) Dar cuenta en tiempo y de manera oportuna, a los órganos que corresponda sobre la posible ocurrencia de una irregularidad en el funcionamiento debido de los entes que ejecutan presupuestos, decisiones, funciones en contra de las establecidas de manera adecuada y de acuerdo a las buenas costumbres y las normas.3) Ser proactivo en la colaboración a las entidades de fiscalización y control gubernamentales, especialmente con las entidades municipales, en relación con el cumplimiento de las normas urbanísticas y de destinación de bienes comunes.4) Velar por que se lleve la contabilidad de manera ajustada a los principios de actualidad a que se lleven las actas, a que estén debidamente organizados los libros a que se mantenga en orden la correspondencia y los recibos soporte, en caso de pérdida de alguno de estos documentos realizar la consiguiente denuncia ante la policía nacional o fiscalía general de la nación.5) Propender porque de todos los documentos anteriormente descritos repose archivo físico y digital copia soporte para evitar las irreparables perdidas en caso de que estos desaparezcan.6) Inspeccionar constantemente los bienes comunes, efectuar rondas periódicas que garanticen el darse cuenta a tiempo de las intervenciones que sean necesarias a fin de colaborar en el cuidado y evitar el deterioro de las instalaciones.7) Dictaminar los estados financieros.8) Convocar a la asamblea general de copropietarios a las reuniones extraordinarias que considere necesarias y cuando las condiciones del conjunto lo ameriten.9) Impugnar cuando lo considere pertinente el acta, las decisiones de la asamblea con base a las diferencias relativas a sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias cuando estas no se ajusten a las normas.10) Impartir las recomendaciones que considera necesarias a la administración.
Los revisores fiscales se comunican por medio de: Instrucciones, Dictámenes, Denuncias de irregularidades y Atestaciones.
Su responsabilidad es: Penal, Contravencional, Disciplinaria y Civil.
Importante mencionar que cuando se actúa en la calidad de revisor fiscal, es causal de cancelación de la inscripción como contador público, basado en la norma concretamente Art. 32 de la Ley 1778 de 2016, sobre los revisores fiscales que no denuncien ante las autoridades penales, disciplinarias y administrativas, los actos de corrupción así como la presunta realización de delitos contra la administración pública el orden económico y social, o un delito contra el patrimonio económico que puede detectar en el ejercicio de su cargo. Cuenta con 6 meses como máximo para poder actuar denunciando sin que opere principio del secreto profesional.
Otras funciones del revisor fiscal en propiedad horizontal:
- Colaborar con las entidades y con otros entes gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de la copropiedad.
- Impartir instrucciones, hacer inspecciones y solicitar los informes necesarios para un control permanente sobre los activos de la copropiedad.
- Autorizar con su firma los estados financieros de propósito general, con su informe correspondiente.
- Convocar en caso de irregularidades a la asamblea a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario.
- Cumplir las demás atribuciones según lo señalen las leyes o los estatutos, procurando que las normativas de la asamblea sean compatibles con las leyes vigentes.
- Reportar a la UAIF (Unidad de Información y Análisis Financiero) las operaciones sospechosas según el literal d) del numeral 2 del artículo 102 del Decreto-ley 663 de 1993, cuando las detecta dentro del giro ordinario de sus labores.
¿El revisor fiscal puede ser propietario en el edificio?
Debe tenerse en cuenta que debe ser un contador público con tarjeta profesional vigente. Para los conjuntos de uso comercial o mixto, quien se nombre no puede ser propietario ni arrendatario de ningún bien dentro de la propiedad.
En propiedad residencial sí puede nombrarse un contador público que sea propietario, claro está que debe poseer su tarjeta profesional vigente.
Además, según el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 el revisor fiscal no puede:
- Tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, con el administrador y/o miembros del consejo de la administración, o cualquier otra situación que pueda poner en riesgo su independencia y objetividad.
- Ejecutar actividades de carácter administrativo, tales como tomar decisiones administrativas o participar en la preparación de información contable.
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