LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
El querer aplicar las normas de la propiedad horizontal asegura como mínimo que se estará molestando como mínimo a una de las partes, ya sea a la que pone la queja o a la que es sujeto del llamado de atención, a ambos no se les podrá dar la razón, sucede mucho que dueños de perros les sacan sin su correa, personas que ensucian las paredes del edificio, basuras en los corredores o zonas comunes, consumo de estupefacientes, música estridente, mascotas que ladran todo el día, violencia gritos amenazas, fiestas interminables, uso de instalaciones como estacionamientos y cuartos útiles para destinación diferente, entre tantas historias que día a día genera la convivencia en espacios cada vez más pequeños para más personas y sus mascotas.
De la solución de conflictos
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia (Ley 446 de 1998).
El Arbitraje: Procedimiento por medio del cual las partes acuden a un tercero a quien encomiendas dar solución al conflicto y esta decisión que se tome será la que deba cumplirse, es decir se da potestad a un tercero para que decida cuál es la mejor salida al conflicto, esta decisión se conoce con el nombre de Laudo Arbitral.
Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la Asamblea General de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
El comité designado por la Asamblea en ningún caso podrá imponer sanciones, su labor es meramente conciliadora entre las partes.
Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos, se dará el trámite previsto en el capítulo II del título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
¿Cuáles son los conflictos más comunes en propiedad horizontal?
Los conflictos de propiedad horizontal que se presentan con más frecuencia entre vecinos, sin ánimo de excluir otras situaciones que se puedan presentar, son los siguientes:
- La morosidad
- Los animales domésticos
- Afectación de la convivencia tranquila
- Mal uso del suelo y de las áreas o espacios comunes
- Cambio de uso
La morosidad
La morosidad, el cobro de cartera o el retraso reiterado en el pago de los cánones de arrendamiento es el conflicto de propiedad horizontal más común dentro del régimen de propiedad horizontal.
Este tipo de conflicto se presenta cuando los residentes y/o propietarios de una propiedad horizontal se retrasan o no realizan los pagos durante las fechas estipuladas, de cobros como el costo de la administración, que incluye sostenimiento de las áreas comunes, salarios de vigilantes, entre otros.
En ese sentido, se puede entender como el conflicto de propiedad horizontal por excelencia, toda vez que afecta directamente la administración del edificio o conjunto, desequilibrando las finanzas de la propiedad y por ende perjudicar el disfrute de los servicios básicos para la comunidad.
Los animales domésticos
La tenencia de animales domésticos como perros o gatos representa un apoyo emocional para las personas por medio de la compañía de estas mascotas. Por lo tanto, por lo establecido en la Ley 675 de 2011 sobre Régimen de la Propiedad Horizontal, se puede entender que una copropiedad no puede prohibir a sus habitantes la tenencia de mascotas.
Sin embargo, la misma normativa estipula que se deberá establecer una regulación que deberán seguir los residentes que tengan mascotas en su posesión. Debido a lo anterior, el Código Nacional de Policía y Convivencia y la Ley 764 de 2002 establecen unos parámetros básicos:
Recoger los excrementos de su mascota y desecharlos en recipientes adecuados.
- Que se mantenga a la mascota con correa en las áreas comunes.
- Que el animal de compañía no sea instrumentalizado para atacar a residentes, otros animales o bienes.
- Evitar que el animal doméstico dañe las áreas comunes
- Los perros potencialmente peligrosos o perros de razas fuertes se encuentran legalmente obligados a tener correa y bozal.
Afectación de la convivencia tranquila
Son varias las situaciones que se pueden presentar que afecten la convivencia tranquila de los vecinos. En este caso, es muy usual que esta convivencia se perturbe por acciones de los vecinos, como lo serían aquellos que suelen generar mucho ruido por fiestas o reuniones durante altas horas de la noche.
Si bien es cierto que esto es muy molesto, este tipo de conflicto de propiedad horizontal se genera específicamente por acciones repetitivas y reiteradas de los residentes y no por circunstancias esporádicas.
Sobre este tema, la misma Ley 675 de 2001 determina que los residentes o copropietarios deberán abstenerse de ejecutar actos como la contaminación auditiva, que comprometan la convivencia pacífica y la tranquilidad de los demás vecinos.
Mal uso del suelo y de las áreas o espacios comunes
Generalmente, se presentan conflictos de propiedad horizontal en relación con modificaciones que se quieran hacer a la fachada del bien inmueble. En ese sentido, se debe tener en cuenta que las fachas de las edificaciones sometidas a propiedad horizontal se consideran bienes comunes.
Una fachada puede incluir los siguientes elementos:
- Muros
- Materiales de terminación
- Ventanas
- Cornisas
- Jardines y antejardines, entre otros
Por esa razón, cualquier reforma o modificación que se pretenda ejecutar sobre una fachada, al ser un bien común de la propiedad horizontal, requerirá de la aprobación por parte de la Asamblea General de Copropietarios. Al respecto, el artículo 75 de la mencionada Ley 675, reglamenta el proceso de modificación de fachadas en la propiedad horizontal.
Cambio de uso
Las propiedades horizontales que están conformadas por apartamentos o casas cuyo destino de uso es residencial. Sin embargo, en algunos casos se presentan conflictos entre los residentes porque algunos de ellos empiezan a utilizar la copropiedad para fines distintos de vivienda, como oficinas de trabajo o para Airbnb.
Sobre esta circunstancia en particular, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula que es una obligación de copropietarios o residentes respecto de los bienes de dominio particular o privado, que estos sean utilizados de acuerdo con su naturaleza. En otras palabras, la destinación de vivienda para el bien siempre debe ser respetada por sus residentes y no se deberá darle otro uso distinto al previsto.
En conclusión, vivir dentro de una propiedad horizontal trae beneficios, como los servicios de administración, pero también trae desventajas sus desventajas. Dentro de las desventajas que se puedan presentar, las más molestas son los conflictos de propiedad horizontal, ya que estos afectan directamente la convivencia pacifica de los copropietarios o residentes.
Si usted vive en un edificio, conjunto residencial o urbanización cerrada y convivencia tranquila se ha visto afectada por alguno de los conflictos mencionados anteriormente, no dude en contactarnos llenando este formulario de contacto o por medio de nuestro número de WhatsApp al 3105706331. Nuestros abogados lo guiarán en las acciones a tomar para cesar el conflicto o conflictos que afecten su convivencia pacífica.
¿Quién dirime los conflictos de propiedad horizontal?
Los residentes afectados por los conflictos de propiedad horizontal cuentan con diversos recursos, mecanismos y entidades para acudir para una solución.
Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal y el reglamento determinan cuáles son los organismos o instancias internas para que los copropietarios acudan. En esa medida, estos son los órganos internos de la propiedad horizontal que intervienen cuando se presentan conflictos:
- Administrador
- Comité de Convivencia
- Consejo de Administración
No obstante, los residentes podrán acudir ante la Policía Nacional o incluso ante un Juez Civil, dependiendo del caso. Esto ocurre más que todo cuando las situaciones de convivencia dentro de la propiedad se vuelvan complejas y casi que insostenibles.
Cabe resaltar que, la parte afectada puede acudir a los organismos internos y a las autoridades anteriormente mencionadas al mismo tiempo. Esto quiere decir que, no se debe agotar una instancia interna para acudir a las instancias judiciales, ya que los procesos mencionados no son requisitos de procedibilidad ni excluyentes entre sí.
Conflictos en propiedad horizontal: Ley 675 de 2.001 – Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana – Código General del Proceso.
En el régimen de propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre bienes comunes, su finalidad es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica entre los copropietarios, así como la función social de la propiedad (Art. 1 Ley 675 de 2.001).
En una copropiedad se pueden presentar diversas situaciones que deben ser dirimidas por un Juez, por ejemplo, la impugnación de decisiones de asamblea y el cobro ejecutivo de cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular de la copropiedad.
En ese orden, es de suma importancia conocer los conflictos que se ventilan ante un Juez Civil en atención a lo normado por el Código General del Proceso, dichos conflictos son:
- Los que surjan del indebido cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado (art. 18 Ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad, en razón de la aplicación e interpretación del reglamento de propiedad horizontal (art. 58 de la ley 675 de 2.001).
- Los que surjan entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la copropiedad,en razón de la aplicación e interpretación de la ley 675 de 2001 o cualquier otra que regule la propiedad horizontal (artículo 58 de la ley 675 de 2.001).
Ahora bien, según el artículo 18 de la ley 675 de 2001 se origina un conflicto cuando los propietarios u ocupantes de los bienes de dominio particular o privado, incurren en:
- No utilizar el bien de acuerdo con su naturaleza y destinación. Ejemplo: El propietario utiliza su apartamento o parte de él como hospedaje turístico y recibe dinero como contraprestación, sin estar autorizado en el reglamento y sin cumplir las disposiciones legales que regulan el asunto.
- Ejecutar algún acto que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto. Ejemplo: El propietario remodela su inmueble sin cumplir con las medidas de seguridad y afecta la infraestructura de forma parcial o total del edificio.
- Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes. Ejemplo: Fiestas hasta altas horas de la madrugada con equipos de sonido que superan los decibelios permitidos.
- Realizar algún acto que compromete la salud pública. Ejemplo: Incumplir la medidas sanitarias fijadas por el administrador y las autoridades competentes para evitar la propagación del Covid-19.
- No ejecutar las reparaciones en sus bienes y dicha omisión ocasione perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran. Ejemplo: El propietario de un apartamento que por el transcurso de los años y falta de mantenimiento presenta una fuga de agua que ha generado goteras que afectan el inmueble vecino.
- Cuando el propietario u ocupante del último piso eleva nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea.
Si la conducta desplegada por un propietario u ocupante de un bien privado acarrea como consecuencia la vulneración del Reglamento de Propiedad Horizontal y el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, al mismo tiempo, ¿Cuál directriz normativa se aplica para que el presunto infractor sea sancionado por el comportamiento desplegado, por ende, cese la vulneración y afectación causada?
Como respuesta se tiene que, cuando al interior de la copropiedad hay una discusión entre propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control, la parte afectada puede acudir al proceso interno fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al proceso policivo fijado en el Código Nacional de Policía y al proceso verbal sumario del Código General del Proceso, para que el presunto infractor sea sancionado y el conflicto sea dirimido.
La parte afectada puede acudir a uno de los tres procesos o a los tres procesos a la vez, porque ninguno es requisito de procedibilidad del otro, no son excluyentes y no se está vulnerando el principio constitucional del “non bis in ídem”, que es aquel que prohíbe que una persona sea sancionada más de una vez por un mismo hecho.
No se vulnera el principio constitucional porque una cosa es que un mismo Juez juzgue a una persona dos veces por un mismo hecho, que es lo que prohíbe nuestra Constitución Política, y otra muy diferente es que un hecho genere varias consecuencias jurídicas que puedan ser reclamadas ante las autoridades competentes. En este punto lo que se quiere consolidar es que, la conducta del copropietario que vulnere al mismo tiempo la ley y el reglamento de propiedad horizontal puede generar la sanción prevista al interior de la copropiedad, en el Código Nacional de Policía, y se puede demandar ante nuestros jueces civiles de conformidad con lo previsto en el Código General del Proceso.
Finalmente, se debe tener en cuenta que únicamente el proceso judicial es el que genera cosa juzgada material y formal, por ser el juez natural que dirime el conflicto de fondo. El proceso policivo hace tránsito a cosa formal y no material, porque se trata de medidas de carácter provisional, cuya única finalidad es devolver el statu quo mientras el juez ordinario competente toma una decisión de fondo sobre la titularidad de los derechos en controversia.
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