CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Consejo de administración 

El consejo de administración en propiedad horizontal es un comité de gestión, especialmente diseñado para edificios o conjuntos residenciales de casas y/o apartamentos, que buscan ser un órgano de decisiones en estos espacios y apoyo para el administrador de turno.

Se ha recomendado antes la importancia de nombrar un consejo de administración con número impar de miembros para evitar la paridad en la toma de decisiones por un periodo acorde al establecido por el reglamento de propiedad horizontal o en su defecto de no estar debidamente expresado se tendrá un periodo de un (1) año. 

Obligatoriedad. 

Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. 

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. 

¿Quién forma parte del consejo de administración?

A diferencia de la asamblea general de propietarios, en el consejo de administración no es necesario que estén todos los dueños de los bienes. Solo están allí las personas que se postulen a participar en este órgano participativo.

Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, es obligatorio tener un consejo de administración para: Edificios o conjuntos de uso comercial o mixto que tengan más de 30 bienes, excluyendo parqueaderos o depósitos.

No obstante, debe ser creado de manera potestativa en:

• Los conjuntos destinados a su uso comercial o mixto, que contengan un número inferior o igual a 30 bienes privados. Esto es sin tener en cuenta parqueaderos o depósitos.
• Los edificios o conjuntos destinados a uso residencial, integrados por más de 30 bienes privados. Sin tener en cuenta parqueaderos o depósitos, pero previa aprobación de la asamblea de propietarios.

En cambio, es opcional para aquellos:Conjuntos residenciales con más de 30 bienes inmuebles Conjuntos residenciales con menos de 30 casas y/o apartamentos

Como dato adicional, la conformación de estos consejos de administración en propiedad horizontal debe ser en número impar, con un mínimo de miembros de 3 personas.

Para ser miembro de este consejo debe ser propietario o delegado por el mismo. El propietario debe ser previamente elegido.

¿Cómo se elige un Consejo de Administración?

Por lo general, en las asambleas generales de copropietarios son elegidos los miembros del consejo de administración en la propiedad horizontal. Allí se busca que los postulantes sean personas idóneas para el cargo y cumplan con los siguientes requisitos:Debe ser propietario de un apartamento o casa dentro de la propiedad horizontal.

Es importante que se encuentre al día en los pagos correspondientes a la administración
Debe ser considerado por la comunidad o por los miembros de la asamblea como una persona ejemplar y pacífica.

Es conveniente para el ejercicio que los postulantes sean mayores de edad
Y no menos importante debe considerarse alguien comprometido en ayudar a la comunidad, ya ser veedor sobre todo lo que ocurra dentro de la propiedad horizontal

También es conveniente señalar que la ley no obliga que los miembros del consejo estén solventes en las cuotas de administración. Sin embargo, muchos reglamentos o estatutos de propiedad horizontal sí lo exigen.

La mayoría de estas elecciones se hacen de manera democrática y por votación con mayoría simple, es decir, quedan en el cargo las personas con mayor número de votos.

Ten en cuenta que, los postulantes dependen del número de cupos o puestos requeridos para suplir el cargo, es decir, si hubiese 3 cargos y se postulan 5 personas, quedan a cargo las 3 personas con mayor número de votos.

Una vez se elija al consejo, es el mismo quien tendrá la potestad de elegir a un presidente, quien actuará como líder de este órgano.

Quórum y mayorías. 

El consejo de administración de liberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad. 

Funciones. 

Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. Las funciones del consejo se pueden establecer en el reglamento de PH de cada copropiedad, en esta obra recomendamos tener las siguientes consideraciones de origen legal y practico. 

1) Llevar las propuestas que consideren necesarias a la Asamblea de propietarios acerca del reglamento de uso de los bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.

2) Adelantar las propuestas sobre las obras que se consideran necesarias en mejoras y reparaciones o reconstrucción parcial o total de determinado inmueble parte de la PH, acompañada de las maneras en las que se pretende conseguir el capital necesario para adelantarlas. 

3) Vigilar la administración del conjunto o edificio y dictar de su parte los reglamentos internos con los que se pretende realizar dicho control a fin de que se mantengan principios como el aseo, el orden y la armonía entre los ocupantes del predio. 

4) Autorizar con prelación al administrador para que tenga independencia en el avance respecto de actos de carácter extraordinario por medio de la delegación de los poderes necesarios a fin de no perder tiempo que puede resultar importante para el cumplimiento de estos procesos. 

5) Examinar y aprobar en primera instancia previo a la presentación a la Asamblea General, las cuentas, los balances y los informes que se requieren poner a consideración proponiendo las consideraciones más prudentes de acuerdo las determinaciones o decisiones más acertadas en relación a los saldos y las utilidades si las hubiere para invertirlas en beneficio de la comunidad. 

6) Autorizar la celebración de contratos en los que participe el administrador del conjunto cuando estos excedan los límites que la Asamblea ha colocado por presupuesto. 

7) Decisiones sobre la apertura de procesos judiciales, autorizando al administrador para que como representante legal actué con esta autorización. 

8) En los procesos judiciales que les ocupen definir sobre la posibilidad de llegar a una conciliación o tomar la decisión de autorizar la intervención de un tribunal de arbitramento. 

9) Convocar a las asambleas extraordinarias que así lo considere por medio de la figura del administrador. 

10) Ejercer las funciones que determina la Asamblea como tareas especiales, las cuales se consignan en las actas. 

11) Aprobar las modificaciones que se prevén en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. 

12) Elegir a los administradores.

13) Asumiendo la única función delegable del consejo de administración está la de nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia. 

Algunos aspectos importantes en el desarrollo de las funciones de un miembro del Consejo de Administración: 

1) Aunque el presidente del Consejo pueda firmar el contrato con el administrador, por delegarse esta función por parte de la Asamblea de propietarios, esto no significa que el Presidente del Consejo se convierta en el jefe directo del administrador. 

2) El presidente del consejo preside el consejo y no en lo relacionado con el administrador. De ahí que las decisiones tomadas por este órgano deben constar en actas, de lo cual tendrá un soporte el administrador para que realice la gestión encomendada, siempre y cuando se encuentren en concordancia con la ley y el reglamento. 

3) El consejo de administración toma las determinaciones “necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, tal como lo señala el Art. 55 de la ley 675 de 2001. 

4) El administrador no hace parte del consejo, ya que sus reuniones, deliberaciones y votaciones no exigen la presencia, ni la participación de éste; aunque sí deben trabajar en equipo con el administrador, establecer las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo, hacerles acompañamiento y seguimiento. 

5) El consejo debe establecer ciertas políticas de contratación que no se presten para dudas en lo que se refiere a las contrataciones que se realicen. 

6) El Consejo de Administración no debe, ni puede extralimitarse en sus funciones, no interferir con las decisiones que le corresponden a la Asamblea General, ni realizar las funciones que le corresponden al administrador, según el artículo 51 de Ley 675 de 2001. 

7) No puede exigirle al administrador para que actúe en contra del reglamento de propiedad horizontal.

8) Los miembros del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos, tratando a todos los copropietarios y residentes equitativamente, sin otorgar beneficios a alguno en particular. 

9) Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la P.H., por lo que no pueden estar en mora con sus cuotas de administración ordinarias, ni extraordinarias, o cualquier otra obligación tomada por la Asamblea o señalada en el Reglamento. 

10) Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no restringe la posibilidad de que los consejeros reciban remuneración; sin embargo, en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello. 

Este Consejo debe componerse por un número impar de tres o más de los propietarios de las propiedades privadas, de acuerdo al periodo que se encuentra establecido dentro de los estatutos de la P.H. que de no ser así, será de un año.