EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

Hoy vamos a hablar del artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que el régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio o por su conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.

Esta duda la resuelve el artículo 9° de la ley 675 de 2001; entonces las causales de extinción de la propiedad horizontal son:

• Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75% ya sea del edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
• Por la decisión de los propietarios la cual debe ser única y tomada por todos, pero en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o edificio.
• Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa, en este caso un ejemplo seria que se ordene la expropiación.

Causales de extinción de la propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se puede extinguir por alguna de las siguientes causales: 

1. Por la destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. Caso que se ajusta idénticamente a los sucedido con los edificios Space y Bernavento en Medellín, Babilonia en Itagüí, que se han tenido que demoler por diferentes circunstancias y para todo el proceso se ha intervenido por parte de autoridades consejos comunales administraciones y abogados en aras de dar perfecto tramite de extinción a la propiedad e inclusive destinación nueva a los terrenos que queden para que no se declaren como baldíos ya que en la escritura siguen perteneciendo a los propietarios a quienes a la fecha de la publicación de esta obra aún no se les responde y se les ha puesto de condición la venta del lote. 

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto, paso que no es del todo fácil de realizar y para la cual en caso de no contar con todos los derechos, como se ha indicado antes no se puede realizar la extinción. 

3. La orden de autoridad judicial o administrativa. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados. Caso que se ajusta idénticamente a los sucedido con los edificios Space y Bernavento en Medellín, Babilonia en Itagüí, que se han tenido que demoler por diferentes circunstancias y para todo el proceso se ha intervenido por parte de autoridades consejos comunales administraciones y abogados en aras de dar perfecto tramite de extinción a la propiedad e inclusive destinación nueva a los terrenos que queden para que no se declaren como baldíos ya que en la escritura siguen perteneciendo a los propietarios a quienes a la fecha de la publicación de esta obra aún no se les responde y se les ha puesto de condición la venta del lote.

Procedimiento. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la Asamblea General de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos, paso que se conoce como la “disolución y liquidación de la persona jurídica”.

División de la copropiedad. 

Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un (1) año. 

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. 

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el capítulo III, título XXXIII del libro cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

Cuasicontrato de comunidad.

De la comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas se haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, se conoce como un cuasicontrato y el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común, es el mismo que el de los socios en el haber social.

Liquidación de la persona jurídica. 

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. 

Salvo decisión de la Asamblea General o disposición legal en contrario, siempre se preferirá que actúe como liquidador el administrador, quien previamente habrá de rendir las cuentas de los ejercicios que se le hubieren delegado y de los dineros que se le hubieren confiado. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.