MARCO LEGAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Régimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio.
Para solucionar el problema de vivienda generado por el desplazamiento de campesinos a la ciudad debido a la violencia imperante y la destrucción de edificaciones con motivo de los hechos del 9 de abril de 1948, el Gobierno Nacional expidió los decretos 1239 del 10 de abril de 1948, por el cual declaró el Estado de sitio, en virtud del cual se emitió por primera vez en el país el “régimen de propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”, que luego se convirtió en legislación permanente mediante la ley 182 de 1948.Dicha ley estableció a división de un edificio en pisos o departamentos que se conformaban en unidades privadas y áreas comunes, dando a cada propietario el carácter de dueño exclusivo de su unidad privada y comunero o copropietarios de los bienes destinados al uso común.
En este régimen “cada propietario debía contribuir a las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento. La copia del acta de asamblea, celebrada de conformidad al reglamento de copropiedad, en que se acordarán expensas comunes prestaba merito ejecutivo para el cobro de las mismas.” 23
Al respecto Álvaro Camacho Sostiene que esta norma “preceptuó que a las relaciones ente los comuneros debía aplicarse el régimen de comunidades ordinarias previsto en la Ley 95 de 1890, pero mientras existiera el edificio, ninguno de los copropietarios podría pedir la división del suelo de los demás bienes comunes. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes era proporcional al valor del piso o departamento de su dominio.” 24
El administrador de la comunidad era nombrado por la junta general de comuneros, tenía la personería de la comunidad, derecho a una remuneración y debía ofrecer garantías para el manejo de los fondos comunes.
Dispuso también que los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podían constituir una sociedad que tuviera a sus cargo la administración del mismo y que no constituyéndose debían redactar un reglamento de copropiedad que precisara los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual debía reducirse a escritura pública e inscribirse simultáneamente con los títulos de dominio y planos del edificio.
Régimen de propiedad horizontal
En el año 1985 se expidió la ley 16, que dio lugar a una dualidad de regímenes de propiedad horizontal al establecer un nuevo régimen sin derogar el anterior. Una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, entre los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo se formaba una persona jurídica, sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular individualmente considerados, la cual se convertía en dueña de los bienes de uso común con funciones de dirección, administración y manejo de los intereses comunes de dichos propietarios, siendo su representante legal un administrador elegido por la asamblea general de propietarios.
Otras condiciones de este régimen, De acuerdo con Álvaro Camacho son las siguientes:
a. Los propietarios de edificios sometidos a propiedad horizontal durante al vigencia de la Ley 1182 de 1948 al cambiar el régimen de la ley 16 de 1985, transferían como patrimonio de la persona jurídica que se constituía los bienes comunes.
b. Establecía competencias para la solución de las diferencias que surgieran entre los propietarios de las unidades privadas y la persona jurídica que representaba la propiedad común.
c. Para los copropietarios que no cumplieran con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal fijaba multas entre cinco y diez mil pesos, sin perjuicio de las indemnizaciones y demás sanciones a que hubiera lugar, reajustables de acuerdo con el costo de vida.
d. Este régimen, a diferencia del estatuido por la Ley 182, permitía la desafectación y enajenación de bienes de uso o servicio común que no resultaran necesarios para tal fin, siempre y cuando mediara aprobación de la asamblea general, con una mayoría que representara por lo menos las cuatro quintas partes de la copropiedad.25
La Ley 182 de 1948 fue reglamentada por los decretos 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, normas que fueron derogadas por el Decreto 1365 de 1986 quedando este último como única reglamentación de los dos regímenes de propiedad horizontal vigentes.
Según Álvaro Camacho estos son los principales parámetros que fijaba el Decreto 1365:
a. Podían someterse a dicho régimen, los edificios de uno o varios pisos o los de edificios que conformaran un conjunto.b. La declaración de que un inmueble reunía los requisitos para acogerse al régimen de propiedad horizontal quedaba inscrita con la licencia de construcción, otorgada por la entidad competente.
c. El régimen de propiedad horizontal se entendía constituido una vez se elevaba a escritura pública el reglamento de propiedad horizontal y se inscribía en la correspondiente oficina de instrumentos públicos.
d. Con la escritura pública de protocolización del reglamento de administración de la propiedad horizontal se debía protocolizar copia de los planos urbanísticos y arquitectónicos, la licencia de construcción, el proyecto de división, los planos de alinderamiento, la memoria descriptiva del inmueble, las especificaciones de construcción y la indicación de las condiciones de seguridad y salubridad.
e. Otorgada la escritura contentiva del reglamento e inscrita, surgía una persona jurídica propietaria de los bienes comunes, que tenía como domicilio el municipio en el cual encontraba localizado el edificio o conjunto de edificios.
f. Para los propietarios del inmueble sometidos al régimen de la Ley 182 de 1948, que deseaba acogerse a la ley 6 de 1985, fijaba el procedimiento y la mayoría requerida para tomar la decisión.
g. El registro y certificación de la representación legal de la persona jurídica creada en la propiedad horizontal, debía realizarlo el alcalde respectivo, o su encargado en el caso de Bogotá.
h. Los inmuebles sometidos al régimen debían tener a continuación de su nombre la expresión Propiedad Horizontal.
i. No se podía separar la unidad privada de los derechos generados por su porcentaje de participación en a copropiedad o en la propiedad horizontal, ni de las obligaciones impuestas por el reglamento de administración y la licencia de construcción.
j. Determinaban los coeficientes de copropiedad o porcentaje de participación a parte del valor de cada unidad privada.
k. Establecían en detalle las funciones y conformación de la asamblea general de copropietarios.
l. Establecía las funciones de administrador, que en términos de la Ley 182 de 1948, tenía la personería de la comunidad o copropiedad, y en los de la Ley 16 de 1985, tenía la representación legal de la persona jurídica. 26
Unidades inmobiliarias cerradas
La Ley 428 de 1998 reguló los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas con relación a los bienes de uso común. Esta ley fue posteriormente reglamentada por el Decreto 871 de 1999.
Algunos aspectos relevantes para Álvaro Camacho que deben destacarse de esta ley reguladora de las unidades inmobiliarias cerradas, hoy derogada por la ley 675 de 2001 y cuya normatividad hace parte del actual régimen, son los siguientes:
a. Definió las unidades inmobiliarias cerradas clasificándolas de acuerdo con su uso en residenciales, comerciales, industriales, turísticas y de servicios tecnológicos.b. Estableció como principios generales para su desarrollo y funcionamiento, los de la función social de la propiedad inmueble, la función urbanística de la propiedad y el respeto a la privacidad que imponen obligaciones y limitaciones para garantizar el grado de aislamiento acústico y visual de las áreas privadas.c. Reglamentaba las áreas sociales y comunes.d. Regulaba la integración de las unidades inmobiliarias cerradas con el municipio del cual forman parte, para integrarse en los aspectos urbanísticos y cívicos.
e. Traían normas que trataban el régimen de participación de los propietarios de las moradas privadas. 27
Régimen actual de la propiedad horizontal
Mediante la ley 675 de 2001 se derogo en forma expresa los anteriores regímenes contemplados en las leyes mencionadas en los acápites anteriores, de esta norma es viable destacar los siguientes aspectos:
a. “El nuevo régimen regula el sometimiento a propiedad horizontal no solo de los edificios, conjuntos, construidos o por construirse, sino también el de las unidades inmobiliarias cerradas y las prelaciones conformadas por lotes de terreno de dominio particular y bienes comunes, cuando sus propietarios voluntariamente opten por someterlas al régimen de propiedad horizontal.b. Establece que un edificio o conjunto se somete régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública y que realizada su inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, surge la persona jurídica a que se refiere la ley.c. Preceptúa como entidades recargadas de certificar la existencia y representación legal de la persona jurídica de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal a las alcaldías municipales o distritales del lugar de ubicación del edificio o conjunto.d. Clasifica los bienes de los edificios o conjuntos sometidos a propiedad horizontal en privados y comunes. Los comunes a su vez los clasifica en esenciales y no esenciales dependiendo de que sean o no indispensables para la existencia, estabilidad, seguridad, conservación de un edificio o conjunto. Con relación a los comunes no esenciales con un régimen especial para los comunes de uso exclusivo.
e. Según el uso que se les dé clasifica los edificios o conjuntos en uso residenciales comercial o mixto.
f. Obliga a los edificios o conjuntos de uso comercial tengan regulaciones tendientes a preservar el ejercicio continuo de la actividad mercantil.
g. Establece la posibilidad para que los edificios o conjuntos de uso comercial tengan regulaciones tendientes a preservar el ejercicio continuo de la actividad mercantil.
h. Autoriza a los acreedores hipotecarios para dividir las hipotecas de mayor extensión en los casos de pago a plazos o de contado.
i. Establece coeficientes de participación porcentual de los propietarios de las unidades privadas en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
j. Crea para edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, los módulos de contribución en virtud de los cuales se permite la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privados en razón de su naturaleza, destinación o localización.
k. Establece como únicos documentos para demandar el cobro judicial de expensas comunes ordinarias y extraordinarias, el certificado de existencia y representación de la propiedad horizontal demandante, el título ejecutivo que será el certificado expedido por el administrador y el poder.
l. Regula lo relativo a los órganos de dirección y administración de la persona jurídica. m. Sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, trata la forma como deben solucionarse los conflictos que surjan en la copropiedad y contempla un catálogo de sanciones para los infractores del régimen.
n. Prevé la utilización de los mecanismos alternos de solución de conflictos previstos en la ley, creando para la propiedad horizontal, y específicamente para los edificios o conjuntos de uso residencial, el denominado comité de convivencia.” 28
Es evidente el desarrollo del régimen de propiedad horizontal en Colombia, la última norma expedida al respecto de este régimen de orden nacional es la ley 675 de 2001.
REFERENCIAS
22 SALAMANCA, Gustavo. La propiedad horizontal. Universidad Externado de Colombia. Bogotá, Colombia. 1960. p. 24
23 CAMACHO, Álvaro. Administración de la propiedad horizontal. Octava edición. Editorial Legis. Bogotá Colombia. p. 76
24Ibíd. . p. 76
25 Ibíd., p. 78
26 Ibíd. p. 78
27 Ibíd. p. 78
28 Ibíd. p. 78
Comentarios
Publicar un comentario