ANTECEDENTES HISTÓRICOS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Pueblos de la antigüedad: según León Camacho “En los pueblos de la antigüedad se encuentran claros antecedentes de casas divididas en varias partes. En las antiguas civilizaciones de Grecia, Egipto, Caldea y Siria se permitía que el piso superior de una casa pudiera formar una propiedad distinta y ser objeto de venta.

De acuerdo con Raul Roa “los principales tratadistas del tema coinciden en señalar que en algunos contratos de la época de la primera dinastía babilonica se encuentran las primeras manifestaciones de esta figura.”11 

Se sostiene que en “varias actas suscritas por el rey Inmeroum, de la ciudad de Sippar (Caldea), se registraron ventas de varias casas en las cuales el vendedor se reservaba el piso superior. Estos actos juridicos, se realizaron 2.000 años antes de Cristo. En los paises meridionales, especificamente en Grecia, era muy conocida la superposición de varios pisos, propiedad de distintas personas.”12 

Por su parte en la cultura romana la figura de la propiedad de pisos fue reconocida en el derecho romano, al respecto Ulpiano y Papiniano indican la existencia y posibilidad de un principio de propiedad horizontal, que si bien no lo indican de manera expresa, si plantean algunas caracteristicas del actual régimen de propiedad horizontal. “Con la aparición del derecho de superficie, que permite edificar en suelo ajeno y disfrutar de lo construido, se abre la posibilidad legal a la propiedad dividida por planos horizontales, su desarrollo práctico parece darse a raíz del incendio de Roma en la época de Neron, no como consecuencia de una motivación producida por su reconocimiento, sino por ser la forma más rápida de reconstruir la ciudad. 

Por lo tanto, el derecho de superficie aparece como una necesaria modificación del riguroso principio de la inseparabilidad del dominio.”13 

No obstante, la propiedad horizontal como figura conocida actualmente, no se aplicaba en el derecho romano, existia más bien un sistema de propiedad comuneros. 

En la edad media debido a la construcción de murallas alrededor de las ciudades feudales la construcción en sentido horizontal era dificil, razón por la cual la costruccion vertical o por pisos toma fuerza, dando origen a un régimen de propiedad horizontal, al respecto es necesario decir lo siguiente: 

“En este periodo, el derecho de superficie tuvo amplia difusión y práctica porque a partir de él se comienza cimentar reglas que admiten la propiedad sobre las construcciones y los pisos independientes, la cual era distinta a la del suelo sobre el que aquellas se asentaban.”14 

Dentro de las principales manifestaciones del derecho de superficie se pueden nombrar las legislaciones de Francia, Alemania e Italia. 

En Italia, para esta época de acuerdo con Raul Roa el derecho de superficie se consideraba como un derecho real, enajenable y trasmisible a los herederos, a traves del cual se concedia el disfrute total de un terreno destinado a edificios o del edificio tal como un bien independiente.15 

En el caso Frances, la división de las casas entre diferentes propietarios es una figura de tiempos remotos, y fue un hecho caracteristicos, concretamente en las costumbres de varias ciudades francesas16 

Para el caso Alemán, se desarrolla el régimen de propiedad horizontal de forma efectiva a partir de la segunda mitad del siglo XVI, a partir de la segunda gerra mundial, se planeo la reconstrucción de las ciudades a traves de la propiedad por pisos y departamentos con mejores resultados, aplicando este concepto en su reconstrucción.

En la edad moderna, la revolución Francesa, fue un hito en la evolución de la figura de la propiedad horizontal, al respecto Pabon Nuñez “la propiedad de las casas división por planos horizontales, que hasta entonces se habia desenvuelto de modo esporadico en usos y ordenanzas de carácter local, se impuso en el articulado de las leyes funamentales, y fue recogida, aunque parcamente, en el Código Civil de Napoleón.”17 

Al respecto el artículo 664 del Código de Napoleón indico lo siguiente: 

“Cuando los diferentes pisos de una casa permanecen a diversos propieetarios, si los títulos de propiedad no regulan ele modo de realizar las reparaciones y reconstrucciones ellas se haran en la siguiente forma. Las pareces maestras y la cubierta del edificio serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno de ellos en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario de cada piso satisfará los gastos del piso que le pertenece. El propietario del primer piso satisfara los de la escalera que le conduce al mismo, el propietario del segundo piso el tramo del primero al segundo puso, y asi en relacion con los demas.”18 

Este artículo se convirtió en la base de los régimenes de propiedad horizontal de la actualidad, la tendecia de la propiedad por pisos se diseminó por la mayoria de estados del mundo, en especial luego de la Primera guerra mundial, con base en la necesidad de reorganizar económica e industriamente a los paises en conflicto, a esto se le sumó el aumento de la población y los procesos productivos en las ciudades generó en el régimen de propiedad por pisos la posibilidad de solucionar los problemas de vivienda que aquejaban a las ciudades en estas situaciones. 

Para Roa “En la mayor parte de paises del mundo han adoptado esta modalidad de dominio y de uno u otro modo, lo han incorporado en su legislacion interna.”19

Naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal 

La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal ha generado controversia por parte de los doctrinantes, debido a la similitud que presenta con instituciones legales tales como la comunidad, la sociedad, la servidumbre y la superficie.

Teoría de la comunidad: Esta teoría considera que la propiedad horizontal crea una comunidad de derechos pertenecientes a titulares que ejercen sus facultades, simultáneamente, sobre un objeto determinado que es el edificio en su conjunto.20 Para quienes sotienen esta tesis, solamente existen derechos de comunidad, estos rcaen sobre todo el inmueble; asi pues cada dueño puede oponer a los otros propietarios su derecho exclusivo de uso y goce que le corresponde sobre la porción fisicamente delimitada que se le ha atribuido. 

Esta teoría es valida para explicar la naturaleza del derecho de los propietarios sobre las cosas comunes, no tendría validez en lo referente a los elementos de bienes privados de unidades privadas, por cuanto estos pueden ser disfrutados y enajenados libremente sin ningún tipo de restricción por parte de la comunidad. 

Por tanto y debido a los vacios que se presentan al intentar acoplar a la propiedad horizontal al régimen de los comuneros por cuanto, en el convergen bienes comunes con bienes privados de libre destinación.

Teoría de la sociedad: Con base en esta teoría la propiedad horizontal implica la existencia de una sociedad civil constituida por la asociación voluntaria de los diferentes copropietarios, que se unen a fin de conservar y mejorar la cosa común. 

En esta teoría, “se encuentra representado en el inmueble, el coeficiente de copropiedad lo constituye el aporte de cada socio, equivale al valor invertido en la adquisición de su piso o departamento, y la utilidad representada por el uso o disfrute de cada propietario al inmueble.” 21 

Esta posición no se aplica al régimen de propiedad horizontal por cuanto la copropiedad enmarcada dentro de la ley 675 de 2001 se constituye con el ánimo del propietario inicial o constructor, y no se requiere de la voluntad de los posteriores propietarios para su mantenimiento como régimen de propiedad horizontal.

Teoría de la servidumbre: En esta teoría se concibe la propiedad horizontal como el producto de una combinación entre el dominio individual y la servidumbre, de tal suerte que los bienes privados funcionan respectivamente como predios sirvientes y dominantes entre si de manera simultánea.

Bajo esa “noción de servidumbre se limita a los sujetos de uso común (escaleras, patios, etc.), mientras que el derecho de propiedad individual impera en cada piso o departamento.”22 

Estos planteamientos son defendidos por autores franceses, tales como Planiol y Pardessus, esto sustentado en que el artículo 664 del código de Napoleón citado en apartados anteriores, ubica el régimen de propiedad horizontal en el capítulo de servidumbres. 

Al respecto es necesario decir, que esta teoría no se ajusta al régimen de propiedad horizontal colombiano, por cuanto, la servidumbre contiene un elemento de sumisión, situación que no se presenta en la propiedad horizontal, por cuanto existe un propietario de unidades privadas, asi como de los bienes comunes que tienen un porcentaje de propiedad determinado por el coeficiente de propiedad horizontal, bajo este entendido se desnaturaliza la teoría de servidumbre para la propiedad horizontal.

Teoria del Régimen especial de dominio: Finalmente es necesario decir, que la teoría que más se ajusta es la del régimen especial de dominio en el cual convergen la titularidad de unidades privadas asi como la titularidad de los bienes comunes que se determinan en la misma proporción que el coeficiente de propiedad horizontal, bienes que se encuentran cobijados bajo la figura de la persona jurídica constituida como una entidad sin ánimo de lucro.
  

REFERENCIAS

9 Ibíd. P. 57 

10 CAMACHO, Léon alberto. Algunos aspectos prácticos sobre el derecho especial de propiedad horizontal en Colombia. Bogota: Tesis pregrado. Pontifica Universidad Javeriana, Facultad de Cienciaas Juridicas y Socio-Economicas, 1977. p. 13. 

11 ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis pregrado. Pontifica Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1999. p. 45. 

12 CUQ, Eduard. Etudes sur les contrats de lëpoque de la premiere dynastie Babylonienne. Paris: Nouvelle revue historique de droit francais et etrangere. 1940. Citado por ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis pregrado. Pontifica Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1999. p 45.

13 Ibíd., p. 46 

14 Op, cit. ROA, Raul. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. p. 47 

15 Ibid. p. 48 

16 COLIN, Ambrosio, curso elemental de dereeco civil tomo II.. de los bienes y de los derecos reales principales. Maadrid. Editorial Reus. 1942. P. 627. Citado por: ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis pregrado. Pontifica Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1999. p. 45.

17 PABON, Ciro. La propiedad horizontal. 4 ed. Santa fe de Bogotá: Ediciones librería el Profesional. 1995. P. 34, Citado por: ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. Bogotá: Tesis pregrado. Pontifica Universidad Javeriana, Facultad de Ciencias Jurídicas y Socio-Económicas, 1999. p. 45. 

18 VASQUEZ, Pedro. La propiedad horizontal y el problema de la vivienda urbana en Colombia. Bogotá. Tesis de Grado. Pontificia Universidad javeriana. Facultad de Ciencias Jurídicas y SocioEconómicas. 1961. p. 18 

19 : Op, Cit. ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. p. 47

20 Op, cit. ROA, Raúl. Hacia un nuevo régimen de la propiedad horizontal en Colombia. p. 52 

21 Ibíd., p. 54

22 SALAMANCA, Gustavo. La propiedad horizontal. Universidad Externado de Colombia. Bogotá, Colombia. 1960. p. 24