¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad es una institución legal que se refiere al conjunto de reglas que regulan la división y organización de diferentes propiedades, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En la propiedad horizontal no se trata de bienes inmuebles en particular, sino de un régimen que regula la división de los bienes inmuebles y la relación entre los propietarios de la propiedad privada y los bienes comunes que se han separado de la tierra o del edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los propietarios comunes y el mantenimiento de los bienes comunes.

Por lo tanto, esa forma especial de división de la propiedad que se ejerce en los hogares, oficinas, tiendas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en la división en un condominio y que unió al titular de dichas unidades de forma absoluta y exclusiva sobre ellos, con derecho de propiedad y un derecho de copropiedad aplicado con respecto a la propiedad común.

Por lo tanto, junto con el piso, la ley de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad de los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Dichos artículos se consideran necesarios para el uso y disfrute adecuado del piso, y la participación que existe sobre ellos es completamente inherente al piso, aún inseparable de esta propiedad.

La propiedad es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una compañía, una sociedad, una entidad sin ningún beneficio. Es una organización sin fines de lucro diferente de otras entidades sin fines de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin ninguna propiedad horizontal, y este es el caso de las unidades inmobiliarias cerradas, que también pueden coexistir dentro de un complejo inmobiliario con propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se emitieron en muchos países leyes que protegían tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, que se llamaban leyes de propiedad para pisos y apartamentos, pero luego tendían a emitir individuos para cada tipo de las leyes de propiedad. En Colombia, la ley 675 de 2001 dedicó los primeros títulos a la propiedad horizontal y la segunda a las unidades inmobiliarias cerradas. También se llama condominio de propiedad horizontal y ley de residencia permanente.

Al comprar un condominio (apartamento) en una torre residencial, automáticamente se convierte en propietario en una copropiedad vertical. También puede ser una copropiedad compartida, si compra una casa (adosada), construida en el mismo terreno que otras viviendas individuales. Luego se llama copropiedad horizontal.

Si este es el caso, es posible que usted no sea el único propietario de la tierra que rodea su hogar. Por lo tanto, compartirá con otros la propiedad de las calles privadas que conducen a las casas y las áreas comunes, y el equipo común, como la piscina y el estacionamiento colectivo.

Un régimen legal común

Las copropiedades horizontales se rigen por las mismas reglas del Código Civil de Quebec como copropiedades verticales. Ambos están sujetos al registro de una declaración de copropiedad, y se rigen por la Ley de copropiedad dividida, que exige el nombramiento de uno o más directores y la celebración de reuniones de cotitulares.

Plan catastral horizontal

Para crear una copropiedad vertical, un agrimensor debe preparar un plan catastral horizontal, que permitirá la asignación de números de lote separados a cada parte privada y común. La tierra dividida en lotes incluye:

Porciones privadas: las casas;

Porciones comunes: la tierra en la que se encuentra el equipo común (como: carreteras, una piscina y una cancha de tenis).

A diferencia de las torres residenciales, los lotes no están superpuestos; están uno al lado del otro. Cada parte privada incluye todo el inmueble, el espacio situado encima de él, hasta un punto sobre el horizonte llamado cenit (en astronomía), junto con el suelo debajo, hasta un punto situado en el centro de la Tierra, designado nadir. En consecuencia, usted es el único propietario de su casa.

Coberturas de seguros

Al igual que en las copropiedades verticales, los sindicatos de copropiedad horizontal deben suscribirse y mantener las coberturas de seguro requeridas por la ley. Sin embargo, no es una ocurrencia rara en la copropiedad horizontal que el sindicato asegure solo las porciones comunes. Muchos copropietarios creen, erróneamente -sobre todo en copropiedades, incluidas las casas adosadas- que necesitan obtener un seguro solo para su vivienda y que, con toda lógica, no se requiere el seguro del sindicato para su parte privada. En el caso de una pérdida, las consecuencias financieras se pueden jugar para los copropietarios y los directores ya que estos últimos podrían ser considerados personalmente responsables e incluso declarados culpables de negligencia grave. Este escenario también puede tener un impacto negativo en la reventa de dichas unidades de vivienda.

Mantenimiento, reparaciones y trabajos de reemplazo

Contrariamente a la copropiedad vertical, la envoltura y la estructura del edificio en una copropiedad horizontal no son porciones comunes. Por lo tanto, no habrá necesidad de un fondo de contingencia para proporcionar el reemplazo del techo o las ventanas, cuando lleguen al final de su vida útil. Además, el propietario de cada unidad residencial llevará a cabo el trabajo para mantener la construcción conforme a los estándares. Sin embargo, se debe implementar un fondo de contingencia para asegurar el financiamiento de las reparaciones mayores o el trabajo de reemplazo de porciones comunes (tales como: el trabajo de reemplazo de las tuberías de alcantarillado sanitario).

Copropiedad en fases

El concepto de copropiedad horizontal también se utiliza en copropiedades en fases, por el método de las declaraciones concomitantes de copropiedad. En tales casos, cada torre residencial (como las fases I, II y III) se regirá por una declaración vertical de copropiedad. El equipo y los terrenos comunes a las diversas fases, incluida la tierra que rodea las torres, las carreteras y la piscina, se regirán por una declaración inicial o horizontal de copropiedad.

¡LO QUE DEBERÍAS SABER! Las torres residenciales o pequeños edificios en los que se superponen al menos dos porciones privadas se designan como copropiedades verticales.

LO QUE HAY QUE TENER EN CUENTA: La copropiedad horizontal y vertical se rigen por los mismos artículos del Código Civil de Quebec. La administración y gestión de una copropiedad horizontal no es diferente de una copropiedad vertical. En ambos casos, se deben celebrar reuniones de copropietarios, nombrar directores y preparar un presupuesto provisional para pagar los diversos gastos de la copropiedad.

La noción de propiedad se usa para nombrar el derecho o el poder de poseer algo. En el contexto legal, la propiedad es el poder directo que una persona tiene sobre un bien y le permite disponer del objeto libremente, dentro de los límites impuestos por la ley.

Horizontal, por otro lado, es paralelo al horizonte o relativo a él. El término se usa en oposición a la vertical, que es la línea recta o plano perpendicular al horizonte. Conocida como ley de propiedad horizontal que se aplica en uno o más apartamentos, casas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por varios propietarios por separado, pero que comparten ciertos derechos y obligaciones.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución legal vinculada a la división y las propiedades resultantes de la segregación de una organización de construcción común. Dicha propiedad regula la forma en que divide la propiedad y su relación con el resto de los activos públicos y privados del edificio.

En un edificio, por lo tanto, hay diferentes propietarios. Cada propietario tiene uno o más departamentos (también conocidos como pisos o departamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. Combina todas estas propiedades individuales con la propiedad común de espacios como el vestíbulo, los pasillos, los elevadores, etc.

La ley de propiedad horizontal supone que el propietario de un Departamento tiene un porcentaje de propiedad de las áreas comunes. Esta tarifa es inherente a la propiedad del Departamento e inseparable de ella.

La propiedad horizontal, en su origen, es una forma especial de propiedad conjunta entre los propietarios de un edificio dividido en pisos. En ella conviven elementos propios, propietarios (pisos, estacionamientos, almacenes) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines, ascensores, portales, entre otros). Modo que regula tales relaciones de propiedad, copropiedad y vecindad, son lo que han sido llamado impuesto a la propiedad de esta manera se denomina división de propiedad horizontal entre diferentes propietarios de los distintos pisos de un edificio o de departamentos de un edificio de un piso, que son independientes y tienen acceso a público directo o por paso común.

La propiedad horizontal es una propiedad especial que solo se compone de edificios divididos en apartamentos o locales que pueden explotarse de forma independiente.

La propiedad horizontal tiene como característica principal coexistir en ella dos tipos de derecho de propiedad. Apartamento individual derecho o propiedad local, y un derecho de propiedad colectiva o la comunidad que conforma el edificio, en las áreas comunes de toda la construcción. En este tipo de construcción, exigida por la ley, debe haber un grupo de personas que lideren el camino para administrar los costos de mantenimiento del edificio. Usted llama a este grupo junta de condominio.

También es importante saber que para un edificio existe legalmente la propiedad, previamente debería haber sido redactado y presentado en la oficina de registro de bienes raíces un documento llamado documento de condominio que es el documento que construye la comunidad. Este documento establece, entre otras cosas, la intención del constructor del edificio para la venta de apartamentos o locales, el uso específico que dará a estos apartamentos o locales, se designan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, muchas personas formarán la Junta de condominio, entre otros.

Por lo tanto, esa forma especial de división de la propiedad que se ejerce en los hogares, oficinas, tiendas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en la división en un condominio y que unió al titular de dichas unidades de forma absoluta y exclusivo sobre ellos, derecho de propiedad y un derecho de copropiedad aplicado con respecto a la propiedad común.

Por lo tanto, junto con el piso, la ley de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad de los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Dichos artículos se consideran necesarios para el uso y disfrute adecuado del piso, y la participación que existe sobre ellos es completamente inherente al piso, aún inseparable de esta propiedad.

En Venezuela, la ley del sistema de propiedad horizontal está constituida por ley y fue creada por decisión del propietario o dueños de una propiedad, asignándola para la venta de apartamentos o locales. Esta decisión debe expresarse en forma auténtica y con el registro del documento del condominio, ante la oficina de registro de Subalterna.

Esta decisión está establecida: para aquellos edificios que se construyen bajo el régimen de propiedad horizontal. Edificios ya construidos y ocupados, siempre que el propietario o los propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. La regulación de ts se remonta al 10 de junio de 1957, con la promulgación de la ley de propiedad horizontal por apartamento. La Ley de propiedad horizontal, que fue enmendada el 26 de septiembre de 1978 y la fecha del 18 de agosto de 1983, fue promulgada posteriormente en 1958. Esta última, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria n. ° 3.241, que rige hoy. Por lo tanto, la definición de propiedad horizontal original, que se encuentra en el art.396 del Código Civil. Es claro lo descrito anteriormente así como lo siguiente: las partes en copropiedad no pueden ser segregados, vendidos o confiscados por separado, y se transmiten junto con el elemento propietario al que están adjuntos. Con respecto a esto, debe aclararse que, en última instancia, debe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la ley de propiedad horizontal y las reglamentaciones urbanísticas.

No hay derecho de tanteo o extracción en el caso de una venta por un copropietario de su apartamento o local. Aquí, me gustaría señalar que esta es una clara diferencia con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España, el llamado indiviso. En esto, en que un bien tiene algunos dueños, cuyos derechos se manifiestan por acciones indivisas (sin concreción en ninguna parte del bien) es en lo que generalmente estamos cuando hay varios herederos, o cuando una pareja de amigos compra una casa . Por lo tanto, nuestro derecho comprende que dicha copropiedad en indiviso es algo transitorio y elementos articulados para terminarlo (anotación, redención, derechos de subasta). Sin embargo, nuestra ley es clara ya que la propiedad Horizontal, la llamada comunidad de propietarios, es bastante estable en el tiempo, y es francamente difícil que este régimen se extinga.
Precisamente por esta razón, el Código Civil significa que debe haber una regulación específica. Y allí tenemos la ley de propiedad horizontal, que regula todos los asuntos relacionados con este tipo de propiedad.

El condominio nació desde el momento en que constituye un régimen para un edificio, cosa que generalmente se hace en escritura pública para obtener acceso al registro de la propiedad. Junto a la Constitución, también se otorgan los estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que pueden tener fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todos los asuntos relacionados con el gobierno de los gastos de construcción, conservación, entre otros ... Es muy importante que los estatutos estén registrados en el registro de la propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas comunidades que hacen referencia a las reglas genéricas, la ley de incumplimiento de la propiedad horizontal.

Él propietario está asignado a cada piso, cada local, una participación de participación en la propiedad. Esa cuota significa que el% involucró al propietario en los elementos comunes del edificio. Esa cuota se establece en función de los metros útiles del apartamento o locales en relación con la propiedad, pero también se tiene en cuenta su ubicación, uso, entre otros ... Clave es dicha tarifa, porque eso determinará, con posibles modificaciones, la contribución a los gastos comunes del edificio, así como otorgar un voto ponderado en el Consejo de propietarios.

Y es que los propietarios están organizados a través de un órgano, el Consejo de propietarios, donde se toman decisiones que afectan la vida de la Comunidad (artículo 13 LPH), que se reúne una vez al año para aprobar presupuestos, sin perjuicio de otros posibles anuncios. En la Junta, también se nombra al Presidente, que es el representante legal de la comunidad. En teoría, sería asistido por otras tarifas, el Secretario, que sería responsable de los registros y certificados, pero que en la práctica ha venido a ser reemplazado por la figura profesional y externa del administrador de fincas.

El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estado más allá de los bloques vecinales. Es muy común, y así lo recogió la ley en reformas posteriores (hoy en el artículo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios, comunidades de propietarios de villas, o bodegas, donde el impuesto predial en lugar de distribuirse verticalmente es decir, precisamente en horizontal, con elementos interiores comunes (jardines, telecomunicaciones, edificios, entre otros) comúnmente utilizados por diferentes propietarios.

De acuerdo con el sistema regulatorio existente, son cosas comunes a todos los departamentos (Art. 5 ley de la política de vivienda): todos los terrenos que sirvieron como base para obtener el permiso de construcción correspondiente; Fundaciones, paredes principales, estructuras, techos, galerías, pasillos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; Techos, patios o jardines. Cuando estos techos, patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán utilizados exclusivamente por el propietario Sótanos, excepto apartamentos y locales que se han construido de acuerdo con los estatutos. Si estos sótanos tienen stands, los depósitos o porteros aplicarán disposiciones especiales relacionadas con ellos; Las instalaciones destinadas a la administración de ala, monitoreo o alojamiento de porteros o gerentes de la propiedad; Locales y obras de seguridad, parque infantil deportivo, ornamental, recepción o reunión social y otros similares; Las instalaciones locales y centrales tales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, tanques, tanques y bombas de agua y otros similares; Incineradores de desechos y en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; También las posiciones de estacionamiento que se declaran como tales en el documento de condominio. Debe asignarse al menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en que la publicación asignada a un apartamento o local no pueda ser enajenada o gravada, sino en conjunto con el apartamento o local respectivos. Los stands que no se encuentren en la situación previamente indicada, pueden enajenarse o gravar, preferiblemente a favor de los propietarios, y, sin el voto del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán enajenarse ni gravarse a favor de quienes no son propietarios de apartamentos o locales del edificio. En cualquier caso, siempre se debe utilizar como soportes. El Ejecutivo Nacional, a través de reglamentos especiales, puede autorizar una asignación diferente a la establecida en este artículo, en ciertas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades de desarrollo urbano lo justifiquen.