constitución del régimen de propiedad horizontal

Como ya se ha anotado antes es la Ley 675 de agosto 3 de 2001, la norma que acopia la legislación vigente y establece los derroteros a seguir para las nuevas unidades de convivencia que se han tomado la mayoría de las ciudades capitales del país, este nuevo régimen regula a todos aquellos propietarios e inquilinos (entre otras figuras de uso y goce de derechos sobre estas propiedades) a merced de la llamada propiedad horizontal, oportunidad esta aún ya habiéndola nombrado con anterioridad y en repetidas oportunidades para aclarar que el nombre que se le ha dado hace incurrir a muchas personas en error al pensar que al apegarse al título de la norma y referirse a “horizontal” esta solo aplica para edificaciones bajo la estricta definición de un piso sobre otro, de unidades multifamiliares de apartamentos, se imagina de inmediato ascensores, muchas escaleras, primas de altura múltiples ventanas y no es así, este título también aplica para unidades familiares de casas de una sola planta, a conjuntos de casas que no necesariamente están construidas con muros colindantes, de las unidades cerradas cualquiera sea su objeto, de las parcelaciones de terrenos siempre que sus propietarios se decidan someter a ella de manera voluntaria, lo que hace que sean muchas las aplicaciones inclusive en centros comerciales y establecimientos de comercio.

La única manera que tiene un edificio o un conjunto para someterse al régimen de propiedad horizontal es mediante la realización y protocolización de una escritura pública surtiendo necesariamente los efectos buscados solo con el registro ante la oficina de instrumentos públicos dando paso así al nacimiento de la persona jurídica, con sus derechos y obligaciones, los cuales abarcaremos a lo largo de la obra. 

Es entonces de manera voluntaria o de manera obligatoria que se llega a ser parte del sistema de PH1 , es importante manifestar que en ambas posibilidades el procedimiento es idéntico y la autoridad competente para adelantar estas gestiones es el Alcalde del municipio o del distrito del lugar de ubicación del edificio o conjunto.

Constitución por escritura pública. Un edificio o conjunto solamente se somete al régimen de propiedad horizontal mediante la elaboración detallada y completa de una escritura pública2 la cual debe ser debidamente registrada en la oficina de registro de instrumentos públicos de la zona que se establezca por parte ya sea del POT3 (Plan de Ordenamiento Territorial) o aquella que la alcaldía por intermedio de su secretaría tenga destinada y zonificada para tal fin. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta Ley, convirtiéndola en persona de derechos y obligaciones, estableciéndole unos lineamientos de cumplimiento obligatorio, generándole una naturaleza de participación y desarrollo social además de dotándola de las herramientas necesarias para el sostenimiento económico del conjunto de hábitats basado en el aporte de cada uno de los propietarios sin la necesidad de un contrato, sencillamente por el hecho de comprar en este lugar se observa la obligación perene y concluyente de realizar los aportes para el mantenimiento del espacio que en adelante contara con las figuras conocidas como el consejo, el administrador, la vigilancia privada, los cuidadores de las zonas comunes, los encargados del mantenimiento de los ascensores entre otros personajes. 

Respecto del Plan de Ordenamiento Territorial recientemente puesto en contexto, una mejor manera de entenderlo es usando la analogía, la Ley 675 es a la propiedad horizontal lo que el POT es al orden territorial del ámbito nacional a partir de la Ley 388 de 1997 se obliga a los municipios y distritos a elaborar un programa que establezca un orden en cuanto a su desarrollo territorial a fin de evitar el desorden el cual tiene en sí las políticas, acciones programadas, destinación de zonas específicas y normas que sean necesarias para encausar el desarrollo de las ciudades en cuanto a lo físico de las ciudades apoyado y regulado por la Ley 9ª de 1989 donde se encuentran los lineamientos normativos sobre los planes de desarrollo municipal. 

Esta Ley y para todos aquellos a los que les interesa llevar a cabo adecuaciones físicas a sus lugares de habitación o cambios en la destinación de los suelos, no importa que sean propietarios del terreno o del inmueble la Ley aplica para todos es indispensable contar con una licencia de construcción o mejoras o cambio de destinación de lo contrario se expone a que dichas instalaciones sean derrumbadas. 

Son ya famosos los casos de demoliciones de predios en los cerros orientales de Bogotá donde edificaciones como la conocida mansión Bambú, fue demolida a un costo superior a los 500 millones de pesos en solo gastos para tumbar la estructura existente no incluida en este valor. 

Para Bogotá rigen los Decretos 619 de 2000 y 469 de 2003 compilados por el Decreto 190 de 2004 del Alcalde Mayor de Bogotá conocido como el plan de ordenamiento territorial del Distrito Capital. 

En muchos casos las personas que habitan estos espacios buscan acomodar el derecho a sus intereses lo cual es lo más normal en cuanto el ser humano siempre ha tenido un carácter ego centrista y gusta de aplicar a su sentido y acomodo las normas para salir lo mejor librado posible, siendo ese a la luz de muchos tratadistas el sentido formal del derecho ya que admite la interpretación y exige desde sus orígenes que toda decisión judicial esté debidamente motivada y amparada por una positivización de la acción a la que se pretende subyugar determinado castigo, bajo la máxima “aquello que no está prohibido, está permitido”. Entonces se han creado unas normas positivas es decir aquellas creadas por el hombre bajo un estricto escalafón jerárquico. 

Y de mayor a menor se clasifican de la siguiente manera: 

a) Constitución Política de Colombia. 

b) Ley 675 de 2001. 

c) Decretos reglamentarios de la ley. 

d) Acuerdos emitidos por los consejos de cada municipio. 

e) Reglamento de copropiedad o de PH de cada edificio o conjunto. 

f) Disposiciones y mandatos de la Asamblea General de propietarios. 

g) Precedentes judiciales emanados de las altas cortes (Corte Constitucional, Corte Suprema de Justicia y Consejo de Estado).      

Conocida como la pirámide de Kelsen, se organiza entonces el valor y la importancia de las diferentes instancias que pueden intervenir en la determinación final de una decisión que comprometa la PH en cualquiera de sus formas.

Como primer paso previo a la constitución formal es requisito indispensable la obtención de una licencia de construcción obligatoria de pleno derecho y bajo la premisa que sin ella es imposible iniciar una construcción o la modificación de un predio ya construido y al que se le desean realizar reformas. 

Como hemos dicho antes de realizarse una construcción sin licencia o permiso, se está en contravención de la Ley constituyéndose en una actuación sancionable bajo la figura de una infracción urbanística y será el alcalde del municipio quien determine el valor y el alcance ya sea solo en dinero, conlleve la destrucción de lo construido o ambas (Ley 810 de 2003 en su artículo 2do.) 

El uso del suelo está regulado por las normas urbanísticas además la ocupación, la destinación que se da y su aprovechamiento.

Licencia Urbanística es la autorización o permiso previo, expedido por el curador urbano o la autoridad competente ya antes descrita municipal o distrital competente para tal fin, para adelantar obras de urbanización, parcelación, loteo o subvención de predios; de construcción de ampliación o mejoras, de adecuación, de refuerzo estructural, modificación, demolición de edificaciones con ocupación del espacio público o privado y acorde al plan de ordenamiento territorial.

Estas licencias urbanísticas se clasifican de la siguiente manera: 

1. Licencia de urbanización. 

2. Licencia de parcelación. 

3. Licencia de subdivisión. 

4. Licencia de construcción. 

5. Licencia de intervención y ocupación del espacio público.    

El curador urbano 

Es aquel particular que en el ejercicio de la función pública para la verificación del cumplimiento de las normas que regulan las normas urbanísticas y de edificación vigentes está encargado de estudiar, tramitar y expedir las licencias urbanísticas que sean requeridas por los ciudadanos o personas jurídicas que deseen levantar un proyecto de urbanización, parcelación, loteo o subvención de predios, de construcción en general y sus intervenciones en espacio público.

Los curadores urbanos son designados de una lista de elegibles previo concurso de méritos para un periodo de cinco (5) años y pueden ser reelegidos para sus cargos por el alcalde del municipio, esperando que pudiese ser bajo una verdadera autonomía del alcalde del municipio, pero el concurso de méritos es el verdadero elector del curador, como es el caso del famoso por su tragedia edificio Space en Medellín donde el curador que autorizo la construcción bajo premisas de ingeniería que luego resultaron fatales se posesiono para repetir periodo bajo la atónita mirada de victimas del desplome de la torre 6 y con posterioridad la demolición controlada de todo el conjunto.

Contra los actos de los curadores que resuelven las solicitudes de los interesados en lo que tiene que ver con licencias, proceden los recursos en la vía gubernativa de reposición ante el mismo curador, la cual con mucha frecuencia se sostiene ya que difícilmente se retracta de su posición y el de apelación para que modifique, revoque o aclare como se conoce en segunda instancia por parte de la oficina de planeación del municipio o ante el alcalde del municipio en caso de no contar con dicha oficina. 

De los planos.  

Para someter a un edificio o un conjunto al régimen de propiedad horizontal se deben también protocolizar junto con los ya nombrados requisitos, también los planos urbanísticos, arquitectónicos, de linderos y de encuadramiento debidamente aprobados, completos, con las especificaciones mínimas que exige o establece la norma arquitectónica, referencias internacionales.

Los planos arquitectónicos son aquel documento en el que se representa de manera gráfica el diseño elaborado para tener como guía de construcción o de reforma de las edificaciones y se acompaña de los planos técnicos para conformar en conjunto lo que se conoce como el proyecto arquitectónico.  

Los planos deben contener diferentes cortes y una guía de cuáles son los ambientes que conformaran tanto las zonas comunes, de tránsito, de ingreso, de tuberías de aire, energía, agua y alcantarillado hoy también se ha incluido la tubería de gas natural. Ductos de ascensores, escaleras entre otras.  

Ya veremos dentro del proyecto como se exige por parte del legislador que la escritura pública se anexe con tantos documentos como se requiere para que la solemnidad de la escritura sea irrefutable entre otros la licencia de construcción, los planos aprobados por la autoridad competente especificando los linderos, la nomenclatura y el área de cada una de las unidades independientes, cuartos útiles, apartamentos zonas comunes etc… así como el señalamiento en general de todo espacio del proyecto, a estos planos se les conoce comúnmente como planos de alinderamiento.

Algunas de sus definiciones y partes son: 

a) Convenciones: Cuadro que aparece en la parte inferior del plano. 

b) Línea de división: Se usa una línea gruesa para delimitar separaciones de los bienes. 

c) Mojones: Al interior de cada unidad privada se señalaran con un número cerrado en un círculo como referencia de los linderos que se describirán posteriormente en el reglamento de propiedad horizontal.

d) Nomenclatura: Cada unidad privada se indica en la nomenclatura, ya sea el que señale la unidad de casa o apartamento.  

Con la información de los planos es necesario tener en cuenta las normativas establecidas por las entidades encomendadas por el estado para dichas convenciones, analizar por parte de un experto y realizar estudios documentales de calidad, hoy existen programas que exploran el plano en 3 dimensiones, planos de tuberías de aguas, de gas, de electricidad, buitrones, salidas de Shut de basura, escaleras a prueba de fuegos y ascensores entre otros.

La escritura pública debe tener el siguiente contenido: 

La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo los siguientes puntos y son ellos indispensables para que en la Notaria en la que se va a realizar el registro le sea aceptada, de lo contrario se negara la protocolización:   

1. El nombre e identificación del propietario. 

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto. 

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.    

4.La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la oficina de planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces. 

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. 

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. 

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta Ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta Ley y, en tal caso, se entenderán no escritas. 

En los municipios o distritos donde existan planos prediales geo-referenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en la ley. 

Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta Ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados. 

El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. 

Documentación anexa. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.    

Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados, el notario público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

Conjuntos integrados por etapas. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.  

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo. 

Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en La norma y esperamos poder contar con ejemplos de casuística para su práctica. 

En todo caso, la autoridad urbanística sólo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando éstas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad. 

Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta Ley, corresponde al alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.